Czy budynek mieszkalny postawiony na gruncie, który stanowi własność ponad 5 lat, będzie opodatkowany 10% podatkiem zryczałtowanym?
Czy sprzedaż lokalu użytkowego nie wprowadzonego do ewidencji środków trwałych, a używanego w działalności gospodarczej stanowi przychód w przypadku sprzedaży?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przez upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Na podstawie art. 28 ust. 1 ww. ustawy, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1 ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właśc iwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 47 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.W myśl art. 48 K. c. do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Przepisy te wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu.

W związku z powyższym, opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega sprzedaż budynku mieszkalnego wybudowanego na działce, jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej działki.W przypadku sprzedaży nieruchomości po tym terminie uzyskany przychód ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

a. środkami trwałymi,
b. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ww.ustawy, tzn. składników majątkowych niezaliczonych do środków trwałych z uwagi na to, że ich wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g tej. ustawy nie przekracza 3.500 zł., z wyłączeniem składników, których warto ć początkowa nie przekracza 1.500 zł.
c. wartościami niematerialnymi i prawnymi

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Od dnia 01.01.2004 r. zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód uzyskany ze sprzedaży w roku 2004 nie ujętego w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych lokalu użytkowego (nieruchomości) nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przypadku odpłatnego zbycia lokalu użytkowego (nieruchomości) nieujętego w ewidencji środków trwałych, przychód podatnika powstaje zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, tylko wtedy, gdy do odpłatnego zbycia doszło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość ta została nabyta lub wybudowana.

Przychód z powyższego tytułu zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o podatkudochodowym od osób fizycznych podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, jeżeli do sprzedaży lokalu użytkowego nie ujętego w ewidencji środków trwałych dojdzie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym lokal został nabyty.

Podatnik nie zapłaci 10% zryczałtowanego podatku dochodowego, jeżelizłoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu przeznaczy na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.

W przypadku niespełnienia warunków wynikających z oświadczenia podatekjest płatny wraz z odsetkami za zwłokę.

Ponadto zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy w terminie płatności podatkupodatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.