Na jakich zasadach powinno być dokumentowane rozliczenie pomiedzy wspólnotą mieszkaniową a jej członkami z tytułu dostaw energii cieplnej i wody?

Za prawidłowość należy przyjąć, że faktury z tytułu dostawy energii cieplnej i dostawy wody dla nieruchomości będącej wspólnotą mieszkaniową otrzymuje Komunalny Zakład Gospodarki Mieszkaniowej jako administrator wspólnoty mieszkaniowej, który zawarł stosowne umowy z dostawcami, a następnie dokonuje na rzecz poszczególnych wspólnot mieszkaniowych odsprzedaży (refakturowania) po kosztach zakupu mediów i usług z uwzględnieniem stawek przewidzianych dla danego rodzaju usług. Rozliczenie pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a jej członkami dokonywane jest za pomocą dowodów wewnętrznych i traktowane jest jako nie podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Rozliczenie to ma charakter czynności technicznej, wewnętrznej nie noszącej znamion usługi. Zgodnie z Klasyfikacją Wyrobów i Usług usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz dla potrzeb innego podmiotu. Natomiast w tym przypadku wspólnota mieszkaniowa i ogół właścicieli to jedno, zgodnie bowiem z treścią art. 6 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80 poz. 903 z późn. zm.) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli , których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Jednocześnie tut. Urząd informuje, iż sposób rozliczenia opłat za media pomiędzy wynajmującym a najemcą może być różny w zależności od tego:

• czy w kwocie ustalonego za najem czynszu zawarte są zryczałtowane opłaty z tytułu dostaw energii, gazu, wody oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych;
• czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy ponoszenia kosztów z tytułu ww. usług.

W pierwszym przypadku, opłaty te - jako wkalkulowane w kwotę czynszu podlegają ustawie o VAT , lecz są zwolnione od podatku.

W drugim przypadku, jeżeli z umowy wynika obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu ww. mediów, oznacza, iż wynajmujący obok usług najmu świadczy także inne usługi podlegające opodatkowaniu zgodnie z zasadami ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 8.01.1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.) jako wymienione w poz. 125 załącznika nr 3 do ustawy usługi w zakresie odprowadzania, oczyszczania i likwidacji ścieków oraz w poz. 105 ww. załącznika do ustawy - usługi w zakresie rozprowadzania wody opodatkowane są stawką podatku VAT w wysokości 7 %.

Natomiast usługi dostawy energii cieplnej zgodnie z art. 18 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o VAT opodatkowane są stawką podatku w wysokości 22%.