Czy osoba trzecia będąca nabywcą nieruchomości, która stanowi składnik majątku podatnika w rozumieniu art. 112 § 1 pkt.3 ustawy Ordynacja podatkowa, na której to nieruchomości istnieją przed dniem jej nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą podatnika / będącego zbywcą nieruchomości / ponosi solidarnie z podatnikiem odpowiedzialność za te zaległości ?

Na podstawie art. 14 a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr. 8, poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 02.03.2006 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sokółce

postanawia

? uznać , że nabywca nieruchomości odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą do wartości nabytej nieruchomości ?

U Z A S A D N I E N I E

Dnia 02.03.2006r. do tut. Urzędu wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego. We wniosku przedstawiono stan faktyczny sprawy: podatnik jest właścicielem nieruchomości położonej w ... przy ul. ..., w postaci prawa współużytkowania wieczystego działki nr. ... w części ułamkowej i prawa własności lokalu użytkowego nr ... w domu wielomieszkaniowym.Dla nieruchomości podatnika założona jest księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy w Białymstoku IX Wydział Ksiąg Wieczystych nr. KW ... .

Na powyższej nieruchomości Zakład Ubezpieczeń Społecznych O/Białystok, Inspektorat w Sokółce ustanowił hipotekę przymusową, która wpisana została do księgi wieczystej nieruchomości.Nieruchomość została oszacowana przez rzeczoznawcę. Podatnik zamierza zbyć tę nieruchomość osobie trzeciej za ustaloną przez strony cenę na cia w wysokości 55 tys. zł.Zakład Ubezpieczeń Społecznych O/Białystok przekazał podatnikowi PROMESĘ ZWOLNIENIA Z ZABEZPIECZENIA HIPOTYCZNEGO ww. nieruchomości jeżeli spełnione zostaną w transakcji kupna sprzedaży następujące warunki tj:a/ cena nabycia wyniesie 55 tys. zł,b/ cała cena nabycia przekazana zostanie przez nabywcę na wskazane przez ZUS Oddział w Białymstoku rachunki bankowe w dwóch ratach,c/ dla ZUS przedłożone zostaną kopie uwierzytelnione aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości oraz kopie dokonanych przelewów najpóźniej 7 dni od daty płatności drugiej raty.Cała kwota ze sprzedaży ww. nieruchomości zostanie przekazano na spłatę zaległości podatkowych, ponieważ zabezpieczone hipotecznie należności ZUS są w rozumieniu przepisów ordynacji podatkowej i innych przepisów szczególnych zaległością podatkową.

W złożonym wniosku zawarte jest pytanie ? czy osoba trzecia będąca nabywcą nieruchomości, która stanowi składnik majątku podatnika w rozumieniu art. 112 § 1 pkt.3 ustawy Ordynacja podatkowa, na której to nieruchomości istnieją przed dniem jej nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą podatnika / będącego zbywcą nieruchomości / ponosi solidarnie z podatnikiem odpowiedzialność za te zaległości ?

Sformułowano również własne stanowisko w sprawie twierdząc, że: spełnienie przez nabywcę nieruchomości, o której mowa w niniejszym zapytaniu warunków zapłaty całej ceny nabycia, bezpośrednio na zaspokojenie istniejącej zaległości podatkowej podatnika jako zbywcy, zwalnia tego nabywcę od ewentualnej solidarnej z podatnikiem odpowiedzialności za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe podatkowe podatnika / zbywcy / w rozumieniu przepisu art. 112 § 1 ordynacji podatkowej.Ok reślona w art.112 § 1 ordynacji odpowiedzialność osoby trzeciej jako nabywcy / w tym przypadku nieruchomości/ składnika majątku podatnika /zbywcy / ograniczona jest zgodnie z art.112 § 3 ordynacji wyłączenia do wartości nabytego składnika.Nabywca już w dacie dokonania transakcji kupna sprzedaży składnika majątku podatnika, posiadającego zaległości podatkowe, równowartość nabycia składnika majątku uiszcza się nie do rąk zbywcy / podatnika / ale bezpośrednio dla organu ZUS u którego podatnik zaległości podatkowe posiada i z przeznaczeniem na spłatę tych zaległości.

Nabywca w dacie dokonania zapłaty za nabyty składnik majątku całej kwoty nabycia tego składnika i z przeznaczeniem na zaległości podatkowe posiadane przez zbywcę, automatycznie wypełnia w całości ustaloną w art. 112 Ordynacji podatkowej przesłankę odpowiedzialności solidarnej z podatnikiem za istniejące w chwili nabycia zaległości podatkowe ? a to zwalnia go od ponoszenia w przyszłości jakiejkolwiek dodatkowej odpowiedzialności za zaległości podatkowe zbywcy, gdyż taka odpowiedzialność wyraźnie wykraczałaby poza ramy ustawowego sformułowania ?ODPOWIEDZIALNOŚCI NABYWCY OGRANICZONEJ DO WARTOŚCI NABYTEGO SKŁADNIKA MAJĄTKOWEGO?.

Należy przy tym nadmienić, że zgodnie z niekwestionowanym stanowiskiem ustawodawcy, istniejącymi interpretacjami art. 112 Ordynacji podatkowej i jednolitym praktycznie orzecznictwem Sądów w tej kwestii, ustanowienie w art. 112 Ordynacji ? konstrukcji odpowiedzialności za zaległości podatkowe nabywcy będącego osobą trzecią - ma wyłącznie charakter podmiotowy ? wynikający z faktu, że uszczuplony zostaje w wyniku takiej transakcji majątek zbywcy /tj. podatnika posiadającego zaległości podatkowe/, który to majątek mógłby służyć celom zaspokojenia tych zaległości. W syt acji, gdy zbycie tego majątku /lub jego składnika/ nie ma żadnego wpływu na istniejącą zdolność podatnika w zakresie spłaty zaległości podatkowej między innymi poprzez zapłatę przez nabywcę całej ceny nabycia nie do rąk podatnika, a bezpośrednio na istniejące zaległości podatkowe podatnika, nie ma zastosowania względem nabywcy art. 112 Ordynacji podatkowej ? ponieważ stosowanie go względem nabywcy w przyszłości ? wykraczałoby poza ramy odpowiedzialności nabywcy ? określonej jako wartość nabytego składnika majątku.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sokółce mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę, oraz, iż w przedmiotowej sprawie nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola albo postępowanie przed sądem administracyjnym, postanawia udzielić następującej interpretacji, co do zakresu stosowania przepisów prawa podatkowego.

Zgodnie z art. 112 § 1 pkt 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr.8, poz.60 z późń. zm.) nabywca składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą wymienionych w § 2, jeżeli ich wartość jednostkowa w dniu zbycia wynosi co najmniej 15.000 zł, odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Składnikami majątku są aktywa trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 29.09.1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2002r. Nr. 76, poz. 694 z późn. zm.) do których zalicza się nieruchomość podatnika będąca przedmiotem sprzedaży. Stosownie do art. 112 § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, zakres odpowiedzialności nabywcy jest ograniczony do wartości nabyt go składnika majątku. Wartość tą jako granicę odpowiedzialności osoby trzeciej - należy ustalić na dzień zbycia, z trzech powodów :a/ po pierwsze- nabywca już w dniu nabycia powinien znać górną granicę swojej odpowiedzialności,b/ po drugie ? nie powinny obciążać nabywcy ewentualne ulepszenie rzeczy podnoszące jej wartość,c/ po trzecie ? obniżenie wartości rzeczy nie powinno skutkować ograniczeniem możliwości zaspokojenia wierzyciela.

Wartość nieruchomości będąca granicą odpowiedzialności osoby trzeciej, ustalona na dzień zbycia- nabycia, powinna odpowiadać jej wartości rynkowej, określonej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2004 r. Nr. 261 poz. 2603 z późn. zm.). Gdy chodzi o zbywanie nieruchomości, to ustalenie ich wartości rynkowej ? zgodnie z art. 154 i ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy do rzeczoznawcy majątkowego, który dokonując wyceny na piśmie w formie operatu szacunkowego uwzględnia w szczególności: cel wyceny, rodzaj, położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wg operatu szacunkowego dokonanego przez rzeczoznawcę ... wartość rynkowa lokalu ustalona została na kwotę 57.700 zł., a zainteresowany nabyciem nieruchomości zadeklarował kwotę 55.000 zł.

W tym stanie faktycznym i prawnym ocenę stanowiska wnioskodawcy należałoby uznać za nieprawidłową, ponieważ dopiero z chwilą zapłaty całej ceny nabycia (odpowiadającej wartości rynkowej), nabywca uwalnia się od odpowiedzialności. Odpowiedzialność nabywcy staje się bezprzedmiotowa, gdy zostanie uiszczona cena odpowiadająca wartości rynkowej nieruchomości . Zgodnie z art.14 b § 1 Ordyn i podatkowej, interpretacja niniejsza nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia. Interpretacja co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego jest wiążąca do czasu zmiany przepisów prawa, które były przedmiotem interpretacji. Na postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Białymstoku za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Sokółce w terminie 7 dni od daty otrzymania niniejszego postanowienia.