Podatnik ma wątpliwość, czy faktura dokumentująca przeniesienie na wynajmującego podatku od nieruchomości jest prawidłowa oraz czy przysługuje mu prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z przedmiotowej faktury.

Stan faktyczny:

Podatnik wynajmuje pomieszczenie u innego podmiotu gospodarczego i otrzymuje dwie faktury VAT, jedną dotyczącą czynszu i zwrotu kosztów eksploatacyjnych oraz drugą dotyczącą podatku od nieruchomości. Od dnia 1 maja 2004r. w fakturach dotyczących podatku od nieruchomości naliczony jest 22 % podatek od towarów i usług jako usługi związanej z obsługą nieruchomości

Ocena prawna stanu faktycznego:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlega m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 cytowanej ustawy przez towary - rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Podatek od nieruchomości nie mieśc i się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 cytowanej ustawy, nie jest też towarem ani usługą, o których mowa w cytowanym przepisie ustawy. Zatem stwierdzić należy, iż podatek od nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże odmiennie należy rozpatrywać sytuację, gdy podatek od nieruchomości stanowi element kalkulacyjny ceny czynszu należnego z tytułu najmu lokalu.

Najem lokalu użytkowego jako usługa wymieniona w klasyfikacjach statystycznych (PKWiU 70.20.12) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do przepisów art. art. 5 ust. 1 w związku z art. 8 ust. 1 cytowanej ustawy.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony- zarówno wynajmującego jak i najemcę- określone przepisami obowiązki. Jak to wynika z przepisu art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. A zatem należy stwierdzić, że umówiony między stronami czynsz jest więc wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za samo używanie lokalu użytkowego przez jego najemcę.

Czynsz najmu nie obejmuje zatem opłat za ewentualne inne świadczenia ze strony wynajmującego na rzecz najemcy, pozostające w ścisłym związku z wynajmem lokalu, np. za dostarczanie wody, ogrzewania, oświetlenia, wywóz śmieci itp. Opłaty te są jednak ściśle związane z samą usługą najmu, i dlatego, biorąc pod uwagę, iż faktycznymi odbiorcami tych usług są najemcy, możliwe jest ich refakturowanie w ug stawek wynikających z pierwotnie wystawionych faktur.

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Jednakże strony stosunku najmu mogą zawrzeć w umowie postanowienia co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości przez najemcę. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą wynajmującego, wynika ona bowiem z obowiązku podatkowego. Natomiast obowiązek najemcy w stosunku do wynajmującego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, szczegółowo ukształtowane w zawartej umowie, a więc należy ją traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi najmu.

A zatem refundacja wydatków ściśle związanych z przedmiotem najmu, w tym kwoty wyszczególnionej jako podatek od nieruchomości stanowiącej element kalkulacji czynszu najmu, podlega zakwalifikowaniu jako czynsz za usługę i opodatkować ją należy jako usługę w całości. Zgodnie z przepisem art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest m. in. kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Z przywołanego przepisu wynika zatem, że podstawę opodatkowania stanowi cały czynsz, wraz z równowartością podatku od nieruchomości, w przypadku gdy strony ustaliły, że jego równowartość obciąża najemcę.

Odnosząc się do wątpliwości podatnika dotyczących prawidłowości wystawionej przez wynajmu ego faktury stwierdzić należy, iż skoro faktura stwierdza dokonanie sprzedaży towaru lub wykonanie usługi, to treść faktury powinna odpowiadać nazwie towaru lub usługi, będących przedmiotem transakcji. W rozpatrywanym przypadku skoro przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu lokalu, to nazwa przedmiotowej usługi powinna znaleźć się w treści faktury. Faktura VAT jest szczególnym dokumentem przeznaczonym wyłącznie do dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu VAT, tym samym niedopuszczalne jest dokumentowanie podatku od nieruchomości poprzez wystawienie faktury VAT z wykazaną kwotą podatku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 cytowanej ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zatem stwierdzić należy, iż w zakresie w jakim zakup przedmiotowych usług służy czynnościom podlegającym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podatnikowi przysługuje prawo obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z prawidłowych faktur dokumentujących zakup tych usług.