Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego w zamian za najem do mieszkania komunalnego podlega opodatkowaniu .

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu, działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa /Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm./, w odpowiedzi na zapytanie z dnia 17 września 2004 r. dotyczące interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych z zamiany nieruchomości, informuje jak poniżej:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm./ źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego, w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntu, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostaje dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zmiany.

Zgodnie z przepisem art. 19 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w wyżej powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy , u każdej ze stron umowy przenoszącej wartość jest wartość nieruchomości lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Ponadto, w myśl art. 21 ust 1 pkt 32 a, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z zamiany:
a/ budynku mieszkalnego , jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
b/ spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
c/ gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie , związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a )
- jeżeli przedmiotem zamiany są wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej nieruchomości i prawa wymienione w lit. a-c.Z przedłożonych dokumentów wynika, iż aktem notarialnym Rep. A nr X/2004 z dnia 24 sierpnia 2004 r. stanowiącym umowę sprzedaży nabyła Pani lokal mieszkalny.

W dniu 7 września 2004 r. aktem notarialnym Rep. A nr Y/2004 stanowiącym umowę sprzedaży dokonała Pani sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego. Z § 5 niniejszego aktu notarialnego wynika iż sprzedaż nastąpiła wyłącznie w celu uzyskania w zamian lokalu mieszkalnego zajmowanego przez dotychczasowych właścicieli na podstawie umowy najmu z Gminą Opole, określonej w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

W ocenie tutejszego organu podatkowego umowa z dnia 7 września 2004 r. nie nosi znamion umowy zamiany. Zgodnie bowiem z art. 603 kodeksu cywilnego, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przedmiotem umowy zamiany mogą być rzeczy ruchome, nieruchomości, a także zbywalne prawa majątkowe. Ponieważ prawo do zamieszkiwania na podstawie umowy najmu w lokalu stanowiącym wła ść Gminy nie mieści się w kategorii praw zbywalnych, to tym samym w niniejszej sprawie nie można mówić o dokonaniu zamiany ekwiwalentnych praw majątkowych.

W związku z powyższym przychód z powyższej transakcji podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu i jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonanego odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że w tym samym terminie zostanie złożone oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: tj.
a/ w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej budynku mieszkalnego jego części, lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu , a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie , związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remon t lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkaniowe- własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
e/ w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a , w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Jednocześnie Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu informuje, że powyższa informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego obowiązuje jedynie w przedstawionym stanie faktycznym oraz jest zgodna z obowiązującym stanem prawnym tylko w przypadku przedstawienia przez stronę rzeczywistego stanu faktycznego sprawy.