Jaka stawka podatku od towarów i usług ma zastosowanie w przypadku sprzedaży garaży?
Jaki jest moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu otrzymania zaliczki na poczet mieszkania?

dotyczy: zapytania Spółki z dnia 08.07.2003 r. złożonego do Urzędu Skarbowego Kraków - Stare Miasto w sprawie stawki podatku od towarów i usług dla sprzedaży garaży oraz ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu otrzymania zaliczki na poczet mieszkania.

Dyrektor Izby Skarbowej w Krakowie działając na podstawie art. 14b § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) wyjaśnia:

W myśl art. 51 ust. 1 pkt 2 lit. c ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem według stawki 7% podlega również sprzedaż, w okresie do 31 grudnia 2003 r., obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem lokali użytkowych.
Definicja obiektów budownictwa mieszkaniowego zawarta została w art. 51 ust. 3 ww. ustawy. Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w ust. 1 pkt 2 lit. c, rozumie się budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych: 111 - Budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 - Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 - Budynki zbiorowego zamieszkania - wyłącznie: budynki Kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie i rezydencje biskupie.
Przepis § 2 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 marca 2002 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 27, poz. 268 ze zm.) zawiera definicję pojęcia "lokal mieszkalny". Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o lokalu mieszkalnym rozumie przez to część budynku mieszkalnego wielorodzinnego, stanowiącą wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, z wyłączeniem lokali mieszkalnych w domach bliźniaczych i szeregowych oraz w domach jednorodzinnych wolno stojących.

Zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie należy stwierdzić, iż garaż (miejsce postojowe) znajdujące się w budynku mieszkalnym jest częścią budynku mieszkalnego, jednakże nie można go uznać za lokal mieszkalny ani też za pomieszczenie pomocnicze, stanowiące cześć wspólną nieruchomości. Spełniane przez garaż czy też miejsce parkingowe funkcje nadają mu całkowicie odrębny status lokalu użytkowego, niezależnie od tego czy stanowią część budynku mieszkalnego, czy też jest to garaż (miejsce postojowe) wolno stojący.
Jak wynika z zacytowanych powyżej przepisów stawka 7% nie ma zastosowania do sprzedaży lokali użytkowych ani ich części. W przypadku sprzedaży lokali użytkowych (lub ułamkowej części lokalu użytkowego), za jakie należy uznać garaże oraz wydzielone miejsca postojowe, zastosowanie ma - zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy - stawka 22%. Dotyczy to również wyodrębnionych części lokali użytkowych znajdujących się w budynkach budownictwa mieszkaniowego.

Odnośnie drugiego punktu zawartego w piśmie Spółki z dnia 08.07.2003 r. Dyrektor Izby Skarbowej uprzejmie wyjaśnia:

Przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług są czynności określone w art. 2 ww. ustawy. Zgodnie z art. 4 pkt 1 powołanej ustawy towarami są między innymi budynki, budowle i ich części. Nie jest natomiast towarem - w rozumieniu powołanego przepisu - grunt.
W przypadku sprzedaży nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego w postaci gruntu, którego częścią składową są (art. 48 Kodeksu cywilnego) trwale z nim związane budynki (budowle) - w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dochodzi do sprzedaży towarów, tj. budynków i budowli i nie - towaru, tj. gruntu.
Podstawę opodatkowania dla potrzeb podatku od towarów i usług z tytułu powyższej sprzedaży ustala się w sposób wskazany w art. 15 ust. 2a ww. ustawy - wyłączając z podstawy opodatkowania wartość gruntu, z którym budynek jest trwale związany.
W myśl art. 6 ust. 7b ww. ustawy obowiązek podatkowy w przypadku sprzedaży lokali i budynków powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia od dnia wydania. Jednocześnie na mocy ust. 8d powyżej powołanego przepisu art. 7 otrzymanie części zapłaty powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż otrzymanie zaliczki (przedpłaty) na sprzedaż lokalu mieszkalnego oraz gruntu powoduje powstanie obowiązku podatkowego w stosunku do otrzymanej kwoty zaliczki dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego w dniu jej otrzymania, tj. 30.05.2003 r. Podatek należny z tytułu otrzymania zaliczki dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego winien być ujęty w rozliczeniu za miesiąc, w którym powstał obowiązek podatkowy, czyli w rozliczeniu za miesiąc maj 2003 r.
Zgodnie z powyżej powołanymi przepisami należy stwierdzić, iż sprzedaż gruntu nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z tego względu Spółka nie ma obowiązku wykazania sprzedaży gruntu w deklaracji podatkowej VAT-7.

Ponadto należy zauważyć, iż zgodnie z art. 0 ust. 1 ww. ustawy podatnik dokonujący sprzedaży towarów opodatkowanych i zwolnionych od podatku obowiązany jest do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego, związanych ze sprzedażą opodatkowaną i zwolnioną. Na podstawie natomiast art. 20 ust. 3 ww. ustawy jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może także zmniejszyć podatek należny o taką część podatku naliczonego, która odpowiada procentowemu udziałowi wartości sprzedaży towarów opodatkowanych podatkiem w wartości sprzedaży ogółem. Przy ustalaniu wartości sprzedaży nie uwzględnia się kwot podatku.

Jako wartość sprzedaży ogółem, o której mowa w art. 20 ust. 3 ww. ustawy należy rozumieć sumę sprzedaży z tytułu wszystkich czynności objętych art. 2 cyt. ustawy (tj. czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, jak również zwolnionych z opodatkowania) z pominięciem czynności nie podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (np. sprzedaży gruntu). Niemniej jednak kwoty podatku naliczonego z tytułu ponoszonych przez Spółkę wydatków w tej części, w której podatek ten jest związany ze sprzedażą gruntu, nie podlegają odliczeniu od podatku należnego, zgodnie z postanowieniami art. 19 ust. 1 ww. ustawy.

Niniejsze wyjaśnienie jest sprostowaniem informacji udzielonej przez Urząd Skarbowy Kraków - Stare Miasto z dnia 05.09.2003 r., nr PP-1/443/1/122/120 661/136/2003.