Czy i w jakiej wysokości będzie naliczony podatek dochodowy od sprzedazy nieruchomości pensjonatowo-mieszkalnej.

POSTANOWIENIE
Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), Naczelnik Urzędu Skarbowego w Jeleniej Górze stwierdza, że stanowisko Podatnika przedstawione we wniosku z dnia 20.12.2005 r., który wpłynął w dniu 27.12.2005 r. uzupełniony w dniu pismem z dnia 18.01.2006 r. /data wpływu 19.01.2006 r./ o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości pensjonatowo-mieszkalnej jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 27.12.2005 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Jeleniej Górze wpłynął wniosek o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego. Pismem z dnia 10.01.2006 r. organ podatkowy wezwał wnioskodawców do uzupełnienia braków formalnych wniosku. Braki formalne wniosku zostały uzupełnione pismem z dnia 18.01.2006 r. oraz w dniu 06.02.2006 r. poprzez złożenie szczegółowych wyjaśnień przez Podatnika.
Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Stan faktyczny oraz stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę w opisanej sprawie.
Podatnicy zami rzają sprzedać nieruchomość - budynek pensjonatowo - mieszkalny, który nabyli w grudniu 1997 r. Nieruchomość ta jest ściśle związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza w tejże nieruchomości jest prowadzona od 01.10.1991 r. W budynku jest wydzielona część mieszkalna 130m#178;, natomiast część pod działalność gospodarczą wynosi 390m#178; (2 oddzielne księgi wieczyste). Część pensjonatowa nieruchomości, która jest związana z działalnością gospodarczą była ujęta w ewidencji środków trwałych i amortyzowana. Do września 2003 roku w budynku tym nie były przeprowadzane remonty ani modernizacje przekraczające 30% wartości nieruchomości. We wrześniu 2003 r. Podatnicy uzyskali pozwolenie na rozbudowę części pensjonatowej - ok. 280m#178;. Inwestycja była prowadzona od września 2003 r. do grudnia 2004 r., po czym została zaniechana z powodu braku środków i nie została jeszcze oddana do użytku. Wydatki na ulepszenie i modernizację nie przekroczyły 30% wartości nieruchomości. Ponadto po sprzedaży ww. nieruchomości zostanie zakupiona natychmiast inna nieruchomość pod tę samą działalność gospodarczą (zmiana dotyczy miejsca prowadzenia działalności). Grunt, na którym stoi budynek jest własnością Podatników. Zdaniem wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości pensjonatowo-mieszkalnej będzie wolna od podatku dochodowego.
Ocena prawna stanowiska pytającego.
Z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm./ wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłat o zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)
- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
a/ środkami trwałymi,
b/ składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500zł,
c/ wartościami niematerialnymi i prawnymi - ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatko wanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Stosownie natomiast do treści art. 19 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Sposób ustalenia dochodu ze sprzedaży z tytułu odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, określa przepis art. 24 ust. 2. Zgodnie z tym przepisem dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14. ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:
1) wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2 powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości lub
2) wartością wynikającą z dokumentu stwierdzającego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, którego wartość początkową dla celów dokonywania odpisów amortyzacyjnych ustalono zgodnie z art. 22g ust. 10, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od tego praw lub udziału w takim prawie.
Zgodnie zaś z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b n uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części. Wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 są kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia. W myśl zaś art. 14 ust. 2c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 28 stosuje się odpowiednio.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Podatnicy zamierzają sprzedać nieruchomość pensjonatowo-mieszkalną, która została przez nich nabyta w grudniu 1997 r. Część pensjonatowa tej nieruchomości (tj. część niemieszkalna) była wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, była wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i dokonywano z tego tytułu odpisów amortyzacyjnych.
Pozostała zaś część nieruchomości nie była wykorzystywana na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. < BR />Mając zatem powyższe na uwadze przy sprzedaży nieruchomości pensjonatowo-mieszkalnej należy określić jaki jest udział procentowy części użytkowej nieruchomości związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą w całej nieruchomości, a także udział procentowy pozostałej części nieruchomości (tj. tej która nie była wykorzystywana na potrzeby związane z prowadzoną działalnością) w całej nieruchomości.
Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości pensjonatowo-mieszkalnej odpowiadający stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej (tj. części pensjonatowej), do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości stanowić będzie przychód z tytułu działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie zamortyzowana część wartości początkowej środka trwałego stanowić będzie zaś koszt uzyskania przychodu. Oznacza to również iż dochód z odpłatnego zbycia tej części nieruchomości wyliczony wg zasad określonych w art. 24 ust. 2 ww. ustawy opodatkowany będzie wraz z innymi dochodami z działalności gospodarczej na zasadach ogólnych.
Ponadto z uwagi na fakt, że pozostała część nieruchomości nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzoną przez Podatników działalnością gospodarczą oraz to, że od momentu zakupu nieruchomości minęło więcej niż 5 lat nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży nieruchomości, który odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej nieruchomości nie mającej związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości.
Mając powyższe na uwadze przedstawione przez Państwo we wniosku stanowisko, iż przychód ze sprzedaży budynku pensjonatowo-mieszkalnego jest wolny od podatku dochodowego jest zatem nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania postanowienia.
Jak stanowi art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Stronie przysługuje prawo wniesienia zażalenia na niniejsze postanowienie do Dyrektora Izby Skarbowej we Wrocławiu Ośrodka Zamiejscowego w Jeleniej Górze w terminie 7 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem organu podatkowego, który wydał postanowienie. Zażalenie podlega opłacie skarbowej.